一、房子過戶是什麼?

房子過戶是指透過買賣、贈與或是繼承將房產的所有權轉移給其他人，房屋和土地需要做轉移的時候就會需要做房子過戶，那因為房子過戶的流程有很多細節，也有一些需要注意的部分，以下會詳細說明讓大家瞭解正確的房子過戶流程。

 

二、房子過戶流程

 

1.請領印鑑證明 (戶政事務所)

 

需要攜帶申請人身分證件、印鑑章，委託代辦需要另外檢附代辦人身分證正本、印章及委託書，但如果是初次請領印鑑證明的話會需要本人親自申請。

 

2.簽約繳納印花稅 (稅捐處)

 

準備好土地登記申請書、建物所有權贈與移轉契約書 (建物所有權買賣移轉契約書) 買賣雙方訂定好內容後簽約，繳納印花稅的部份可以直接網路申報，線上繳納。

 

3.申報土地增值稅 (稅捐處)

 

申報土地增值稅需要準備的文件有：

• 土地增值稅申報書

• 地籍資料 (土地權狀) 影本

• 買賣雙方身分證件影本、印章

• 土地買賣轉移契約書正本及影本

如果是配偶之間的房子贈與，要記得申請不課徵土地增值稅。

 

4.申報契稅  (稅捐處)

 

申報契稅需要準備的文件有：

• 契稅申報書

• 建物所有權狀影本

• 稅籍證明

• 買賣雙方身分證件影本、印章

如果有欠繳地價稅和房屋稅要先繳清欠稅款項，再於契稅稅單上標註。

 

5.申報贈與稅 (國稅局)

 

如果房子過戶是贈與方式的話就需要做申報贈與稅的動作，申報贈與稅需要準備的文件有：

• 贈與稅申報書

• 贈與人及受贈人的身分證影本

• 贈與契約書的影本

• 土地增值稅稅單、契稅稅單影本

• 贈與財產的相關證明

在贈與稅沒有繳完之前，不能辦理贈與移轉登記。

 

6.辦理產權移轉登記 (地政事務所)

 

完稅後辦理產權移轉登記，需要準備的文件有：

• 土地登記申請書

• 買賣移轉契約正本及影本

• 稅務繳納證明

• 土地及建物所有權狀正本

• 買賣雙方身分證件

• 出賣人 (贈與人) 的印鑑證明

 

7.完成房子過戶

以上都完成之後就是等待申辦流程走完，差不多3 ~ 5個工作日就可以完成房子過戶。

 

三、房子過戶費用有哪些?

 

1.賣方負擔

 

土地增值稅

​土地越大、持有時間越久，土地增值稅就會變貴，如果不太確定是多少，建議可以從網站上做的試算看看，土地增值稅試算。

 

履約保證費

房屋成交價的萬分之三。

 

房地合一稅

(賣出價格 - 取得成本 - 費用)*稅率

105年之後取得的不動產才須繳房地合一稅。

 

財產交易所得稅

依照建物(不含土地)實際獲利併入個人所得稅申報。

 

 

2.買方負擔

 

契稅

也是房子越新、越大，契稅就會越貴，可以到網站上做試算，契稅試算。

 

買賣規費

大約幾百元至2千元之間。

 

設定規費

預計貸款金額*1.2/1000。

 

印花稅

依照房屋土地的公告現值而定。

 

履約保證費

房屋成交價的萬分之三

 

代書費

大約1~2萬之間，依個案狀況而定。

 

 

3.房子過戶贈與稅額

家人之間的房子過戶 (夫妻、子女) 會多出贈與稅，這部分是可以利用免稅額避稅而不用繳交。

 

課稅淨額 (元)	稅率
25,000,000以下	10%
25,000,001 - 50,000,000	15%
50,000,001以上	20%

 

四、房子過戶給家人的方式

房子過戶的方式有3種，買賣、贈與、繼承，他們分別需要繳納的稅務不同，應該選擇哪一種是最適合的沒有一定的答案，還需看個人實際狀況，但可以提供會需要繳交的內容供各位參考：

 

	買賣	贈與	繼承
土地增值稅	V	V	X
契稅	V	V	X
印花稅	按契約金額1‰核課	按契約金額1‰核課	協議分割繼承，按分割不動產總值1‰核課
房地合一稅	V	X	X
贈與稅	X	V 贈與總額小於244萬免稅	X
遺產稅	X	X	V 房屋現值小於1,333萬免稅
優點	移轉時可以墊高買賣價金，日後出售可以繳納比較少的房地合一稅	可以利用每年的244萬免稅額做移轉	不用繳納房地合一稅及土地增值稅
缺點	需要有實際金流流向才有辦法過戶，二等親之內都需視為贈與過戶	日後短期出售時會有較高的房地合一稅	需要先預立遺囑及公證

 

五、夫妻房屋過戶

夫妻之間的關係因為不是血親、姻親，所以夫妻房屋過戶通常都會選擇「贈與」過戶方式，因為夫妻過戶的話可以免繳贈與稅及土地增值稅，如果是以「買賣」過戶的話會需要繳納房地合一稅，只是如果要辦理夫妻房屋過戶要記得，雖然不用繳納贈與稅及土地增值稅，但仍需要辦理申報，如果是自行辦理房子過戶的話一定要記得。

 

六、房子過戶注意事項

1.稅負繳納

• 如果房子是贈與過戶會需要多增加贈與稅，可以利用免稅額或是逐年分割產權的方式來減輕贈與稅的負擔，但因為流程上會比較繁雜一些，因贈與金額是以房產實價計算，如果不做贈與稅額的調整，以10~20%的稅率來算的話還是有可能需要繳到上百萬的贈與稅。

 

2.房子過戶還有貸款

• 一般來說如果房貸都有在正常繳款的情況下，過戶是可以連同貸款一起轉移的，買賣雙方的房子過戶文件都備齊之後就可以一起到銀行辦理貸款轉移，銀行會向雙方確認好尚未清償的金額之後辦理轉移。

 

3.房子過戶子女方式

• 房子過戶給子女有兩種方式可以選擇，一種是「買賣」須申報贈與稅，但是可以不用繳交賦稅；另一種是「贈與」，這就必須申報贈與稅了，贈與總額小於244萬免稅。

 

4.過戶後再出售的稅費

• 如果過戶時是透過「贈與」或是「繼承」，日後出售時有可能會需要繳交較多的房地合一稅，越早出售的話稅率就會越高。

 

 

七、房子過戶常見問題

1.房子過戶一定要找代書嗎？

• 買房要做房子過戶沒有規定一定要找代書，雖然找代書會需要多支付一筆費用，但是代書有一定的專業能力，對於房子過戶的流程、細節、費用掌控會比自己處理來的容易很多，也能避免一些因不熟悉過戶流程而有不必要的問題產生，還是可以依據自己的需求評估是否要找代書協助處理。

 

2.房子過戶可以自己辦理嗎？

• 房子過戶基本上是可以自己辦理，但是大多數的人還是會找信任的代書代辦，因房子過戶的流程和注意事項有很多細節需要注意，找代書辦理可以省去許多麻煩也能更有效率的完成房子過戶。

 

3.房子過戶給家人要多少錢？

• 基本上是需要繳交土地增值稅、房地合一稅、財產交易所得稅，這些都是會因買賣價金而影響，如果想要節稅，建議將土地以買賣的方式過戶，房子以贈與的方式過戶，這樣的話土地可以省下贈與稅。

 

 

結論

房子過戶流程其實有點繁雜，自辦過戶雖然是可以的，但最主要在需要繳納的稅額及需要跑不同機關處理流程很麻煩，建議要辦理房子過戶還是找專業的地政士事務所會便利許多，比較不容易出錯之外在整體流程上也會比較快速，如果有房屋代辦需求歡迎聯繫我們。

 

 

 

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